BGI Reino Unido - Viviendas a prueba de Corona: Covid-19 desde una perspectiva residencial

Con el reciente anuncio del COVID-19 siendo declarado como una emergencia nacional, la situación a nivel mundial está en un estado de cambio. Los eventos se están moviendo rápidamente y es importante mantenerse al día con los consejos publicados por el gobierno y las agencias reguladoras. En particular, la agitación es el mercado de alquiler que exploraremos en esta nota de orientación.

En cualquier asunto relacionado con el alquiler, el punto de partida es que, a menos que el acuerdo de alquiler disponga lo contrario, no hay obligación prima facie de que el propietario ofrezca concesiones a un inquilino en caso de un brote pandémico. Por lo tanto, los inquilinos están obligados por sus obligaciones de alquiler a incluir el pago del alquiler, lo que, por supuesto, puede resultar difícil en un momento como este, donde muchos no pueden pagar la renta después de perder el trabajo o por estar en aislamiento. 

Algunos contratos de alquiler pueden contener cláusulas de fuerza mayor que abordan circunstancias en las que eventos inesperados impiden que las partes cumplan con sus obligaciones contractuales. Dicha cláusula puede dar derecho a las partes a una suspensión de obligaciones contractuales o incluso demora o incumplimiento de las mismas. En ciertas circunstancias, incluso la terminación de un contrato. Ejemplos de cláusulas de fuerza mayor incluyen guerras o ataques terroristas. Sin embargo, si COVID-19 equivaldrá a fuerza mayor dependerá de la redacción e interpretación de esa cláusula en particular, pero en la mayoría de los casos esto es poco probable.

También existe la doctrina de la anulación y, si bien los inquilinos pueden tratar de argumentar que COVID-19 ha anulado el propósito del contrato, también se debe decir que esta doctrina conlleva un umbral muy alto. En otras palabras, se necesita más que un simple argumento de que el contrato se ha vuelto difícil de realizar hasta la fecha no se han notificado casos en Inglaterra donde se haya anulado un contrato de alquiler.

Lo anterior resalta las dificultades que un inquilino enfrentaría para retener el alquiler sobre la base de fuerza mayor o anulación e inevitablemente si no se paga el alquiler, el propietario tendrá derecho a desalojar.

La presión sobre el gobierno está aumentando para introducir medidas para apoyar al sector de alquiler en estos tiempos inciertos. Este es un tema crítico dado que una cuarta parte de todos los londinenses alquilan en privado y 13 millones alquilan en privado en todo el país. Será una cuestión de "ver este espacio".

El Canciller de la Hacienda del Reino Unido, Rishi Sunak, ha dicho que el gobierno hará “lo que sea necesario” para estabilizar la economía en medio de la pandemia de COVID-19 para incluir ofrecer un periodo de carencia de la hipoteca de tres meses. Si bien esta iniciativa es claramente bienvenida, el diablo está en los detalles, ya que queda por ver cómo afectará esto a la duración del plazo de una hipoteca y al puntaje de crédito del prestatario. Claramente, los prestatarios necesitarán mucha más claridad sobre lo que están firmando.

Otros propietarios durante este tiempo también buscarán confiar en las pólizas de seguro, como el seguro de ingresos garantizados. Sin embargo, AXA dice que la mayoría de las pólizas de seguro no cubrirán virus a menos que se haya mencionado expresamente en la póliza. Se anticipa que la redacción de la póliza se examinará con muchas disputas a seguir en los próximos meses sobre el alcance y la extensión de la cobertura de la póliza. 

Consejos prácticos para propietarios:

• verifique el contrato de arrendamiento o arrendamiento y tenga especial cuidado con las cláusulas de anulación y fuerza mayor (raro pero vale la pena verificarlo)

• tenga cuidado con las cláusulas de rescisión que podrían permitir la terminación anticipada de un arrendamiento.

• busque asesoramiento especializado sobre planes de carencia de reembolso de hipotecas

• verifique el alcance total de cualquier póliza de seguro aplicable para la protección de ingresos

• manténgase al tanto de los consejos y la orientación del gobierno

Conclusión

En los últimos años, hemos visto un cambio importante hacia una legislación más favorable para los inquilinos con la implementación de leyes como la Ley de desregulación de 2015 y la Ley de tarifas de inquilinos de 2019. Sospecho que los tribunales continuarán adoptando este enfoque, especialmente durante el COVID-19. De hecho, el gobierno acaba de anunciar una legislación de emergencia que potencialmente hará lo siguiente:

• Detener cualquier reclamo de posesión nueva (tenencias sociales y privadas) que se emita en la corte durante los próximos tres meses (al menos).

• Introducir un nuevo protocolo de acción previa para reclamos de posesión, para aplicar después de los tres meses (o cuando sea) que se aplicará a inquilinos privados y sociales.

No está claro si esto es aplicable a los reclamos de posesión existentes y los licenciatarios o inquilinos de la ley de alquiler, y si esto se limitará al período posterior a la crisis. Además, no está claro qué se propone para aquellos en la etapa de ejecución de sus desalojos.

A pesar de lo anterior, estaremos atentos a la legislación y las propuestas del gobierno, pero se recomienda a los propietarios en general que colaboren con sus inquilinos y, cuando sea posible, acuerden períodos de gracia o concesiones en el alquiler. Esto reconoce que simplemente terminar las tenencias y reemplazar a los inquilinos por otros desconocidos en realidad puede conducir a una situación de pérdida en cualquier caso. Eso, por supuesto, suponiendo que el propietario puede incluso encontrar un nuevo inquilino. Cualquier acuerdo para ofrecer concesiones o planes de reembolso alternativos debe estar bien documentado y es algo en lo que nosotros, aquí en Solomon Taylor y Shaw, podemos ayudarlo junto con cualquier consejo sobre esta área legal en evolución.

Esta nota no pretende constituir asesoramiento legal. Póngase en contacto con el autor, Priya Sejpal, si necesita un asesoramiento más específico al respecto.