BGI Rusia - Covid-19: Relaciones contractuales ante la pandemia

COVID-19: RELACIONES CONTRACTUALES ANTE LA PANDEMIA

Las medidas de emergencia tomadas por las autoridades gubernamentales ante la rápida propagación de la nueva infección por coronavirus han tenido un tremendo impacto en las actividades comerciales. Bajo las restricciones existentes, las partes contratantes a menudo necesitan revisar los acuerdos: algunos de ellos se vuelven prácticamente imposibles, la ejecución de otros se vuelve extremadamente gravosa para la parte obligada.

¿Qué oportunidades ofrece la ley para superar esta situación?  

1.   FUERZA MAYOR

La cuestión de si la propagación de la nueva infección por coronavirus representa un evento de fuerza mayor se resuelve individualmente en cada caso.

Para que la situación de incumplimiento de las obligaciones del acuerdo sea reconocida como un evento de fuerza mayor, deberá probar las siguientes circunstancias:

·   presencia y duración de las circunstancias de fuerza mayor, que dependerán de factores tales como la región en la que opera la organización, el plazo para el cumplimiento de la obligación, la naturaleza de la obligación incumplida, etc.;

·  presencia de vínculos de causa y efecto entre las circunstancias de fuerza mayor y la imposibilidad o demora en el cumplimiento de las obligaciones;

·   no participación de la parte en la creación de las circunstancias de fuerza mayor;

·   acciones de buena fe de la parte, es decir, la adopción de medidas para prevenir (minimizar) los posibles riesgos.

¿Cómo probarlo?

Si la parte contratante en virtud del acuerdo no acepta que la obligación no se cumplió debido a un evento de fuerza mayor, tendrá que demostrar la presencia de fuerza mayor en el tribunal. La correspondencia con la parte contratante, la referencia a actos estatales y municipales, un certificado de fuerza mayor emitido por la Cámara de Comercio e Industria, etc., pueden utilizarse como prueba.

¿Por qué lo necesitas?

En caso de fuerza mayor, el deudor ya no es responsable por la violación de los plazos para el cumplimiento de la obligación, pero esto no significa en absoluto que la obligación bajo el acuerdo no tendrá que cumplirse. Por ejemplo, si según el acuerdo debe suministrar los productos, pero no puede hacerlo a tiempo, debe suministrar los productos más tarde, sin embargo, estará exento de pérdidas y otras sanciones.

Además, el acreedor tiene derecho a retirarse del acuerdo si, como resultado del retraso, ha perdido interés en la ejecución del acuerdo.

El acuerdo también puede prever el derecho de rescindir el acuerdo por cualquiera de las partes si la fuerza mayor sigue siendo válida por un tiempo determinado.

Si el evento de fuerza mayor ha causado la imposibilidad objetiva total o parcial de cumplir la obligación de naturaleza permanente (inamovible), esta obligación terminará en su totalidad o en la parte pertinente de conformidad con los artículos 416 y 417 del Código Civil de la Federación de Rusia (en adelante, el "Código Civil de la Federación de Rusia").

2.   TERMINACIÓN O ENMIENDA DEL ACUERDO EN RELACIÓN CON UN CAMBIO SIGNIFICATIVO EN LAS CIRCUNSTANCIAS

Un cambio significativo en las circunstancias a partir de las cuales las partes procedieron al celebrar el acuerdo es la base para su modificación o terminación, a menos que el acuerdo disponga lo contrario o surja de su esencia.

En otras palabras, el acuerdo puede ser rescindido o enmendado en el tribunal si la parte demuestra que si hubiera podido prever el advenimiento de ciertas circunstancias, el acuerdo no se habría celebrado o se habría celebrado en condiciones diferentes.

La práctica judicial sobre este tema varía: cambios similares en las circunstancias pueden o no ser reconocidos como significativos dependiendo de la situación específica. Como regla general, los tribunales no consideran la evolución inflacionaria, una crisis financiera, un cambio en el tipo de cambio, un deterioro en la condición financiera de una parte en un acuerdo, incluida su quiebra, como cambios significativos en las circunstancias.

3.   DEFINICIÓN Y REDUCCIÓN DE PAGOS BAJO ACUERDOS DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO

Con la introducción de la Ley Federal de fecha 01.04.2020 Nº 98-ФЗ "Sobre las enmiendas a ciertas leyes legislativas de la Federación de Rusia sobre cuestiones relacionadas con la prevención y respuesta ante emergencias", el inquilino en virtud de los contratos de arrendamiento de bienes raíces ha obtenido el derecho de exigir una reducción en el alquiler debido a la imposibilidad de usar la propiedad relacionada con un régimen de alerta alta o estado de emergencia en el territorio de la entidad específica de la Federación Rusa.

Mientras que con respecto a la reducción de la renta existe la posibilidad de un rechazo del arrendador, con respecto a la asignación de un aplazamiento y pago, el arrendador ha tenido la obligación de proporcionarlos[1]

¿Quién puede solicitar un aplazamiento?

Se proporciona un aplazamiento para las personas jurídicas y los propietarios únicos que operan en los sectores más afectados por la infección por coronavirus, alquilando cualquier inmueble, con la excepción de locales residenciales[2]

¿Para qué pagos se otorga un aplazamiento?

De acuerdo con la regla general, se otorga un aplazamiento con respecto a una tarifa de alquiler fija.

Esto significa que si, bajo un contrato de arrendamiento, también debe pagar facturas de servicios públicos y (o) gastos para el mantenimiento de la propiedad arrendada, entonces en esta parte no se proporciona un aplazamiento, a menos que el arrendador esté exento del pago de dichos servicios y (o) incurrir en tales gastos durante el período de alerta alta o emergencia.

Términos de aplazamiento

·  Los atrasos de la deuda son pagaderos no antes del 01.01.2021 y no más tarde del 01.01.2023 en etapas, no más de una vez al mes, en pagos iguales, cuyo monto no exceda la mitad del alquiler mensual según el contrato de arrendamiento; y

·   Se concede un aplazamiento total durante la duración del régimen de alerta alta (para Moscú a partir del 05.03.2020) y por el monto del 50% del alquiler para el período correspondiente a partir de la fecha de finalización del régimen de alerta alta o estado de emergencia hasta el 01.10.2020.

Tenga en cuenta que el establecimiento por parte del arrendador de pagos adicionales adeudados por el arrendatario en relación con la asignación de un aplazamiento no está permitido.

[1] Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de fecha 03.04.2020, Nº 439 "Sobre el establecimiento de requisitos para las condiciones y términos de aplazamiento de los pagos de alquiler en virtud de los contratos de arrendamiento inmobiliario”.

[2] Una lista de sectores, los más afectados a medida que la situación se ha deteriorado por la propagación de la nueva infección por coronavirus, para proporcionar soporte primario dirigido está disponible aquí: https://www.economy.gov.ru/material/file/be6cf04db17a6caed6bfa9fd97684d7b/26032020.pdf